Unwirksamkeit einer formularvertraglichen Verlängerung der Verjährung von Vermieteransprüchen bei beschädigter Wohnung

Gemäß § 548 Abs. 1 BGB verjähren Ansprüche des Vermieters wegen Verschlechterung der Mietsache nach deren Rückgabe innerhalb der kurzen Frist von sechs Monaten.

Daher gibt es in Mietverträgen immer wieder formularvertragliche Klauseln, die diese gesetzlich geregelte Verjährungsfrist verlängern sollen.

In seinem Urteil vom 08.11.2017 hatte der für das Wohnraummietrecht zuständigen VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs einen Fall zu entscheiden, in welchem eine solche Verlängerung der Verjährung in einem Wohnraummietvertrag auf ein Jahr vorgesehen war.

Dies ist nach Ansicht des Gerichts jedoch mit dem Grundgedanken der gesetzlichen Regelung nicht zu vereinbaren und stellt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. Demzufolge wurde die Klausel für unwirksam erklärt, wodurch es bei der sechsmonatigen Verjährung bleibt.

Wird also eine Wohnung bei Mietende mit Schäden zurückgegeben, ist Eile geboten. Denn insbesondere, wenn Kostenvoranschläge von Handwerkern zur Bezifferung der von dem Mieter zurückgelassenen Schäden erforderlich sind, gehen oftmals Wochen bis zu deren Erhalt ins Land. Außerdem bedarf es je nach Art des Mangels evtl. auch einer vorherigen Beseitigungsaufforderung mit Fristsetzung gegenüber dem ehemaligen Mieter.

Zu beachten ist auch, dass die kurze Verjährungsfrist nur durch rechtzeitige Einleitung gerichtlicher Schritte gehemmt wird. Eine bloße außergerichtliche Zahlungsaufforderung reicht nicht.