Nichtzahlung erhöhter Vorauszahlungen durch Mieter: Kündigung auch ohne Zahlungsklage

Ergibt sich aus einer Betriebskostenabrechnung eine Nachzahlung für den Mieter, kann der Vermieter einseitig die Betriebskostenvorauszahlungen erhöhen, da er zu einer weiteren Vorfinanzierung nicht verpflichtet ist.

Was jedoch ist zu tun, wenn der Mieter die Erhöhung ignoriert? Muss der Vermieter den Mieter erst auf Zahlung der nicht geleisteten Erhöhungsbeträge verklagen oder kann er das Mietverhältnis gleich fristlos kündigen, wenn unter Berücksichtigung auch der fehlenden Erhöhungsbeträge der Rückstand entsprechend angewachsen ist?

In einem aktuellen Urteil hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass ein Mieter, der die seitens des Vermieters erhöhten Vorauszahlungen nicht begleicht, sofort fristlos gekündigt werden kann, sofern der Rückstand für eine fristlose Kündigung ausreichend ist. Das ist in der Regel bei zwei rückständigen Monatsmieten der Fall. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, zunächst auf Zahlung der nicht geleisteten erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen zu klagen.

Da es in einem sich anschließenden Räumungsprozess entscheidend darauf ankommt, ob die fristlose Kündigung berechtigt ist und dies voraussetzt, dass die Anpassung der Vorauszahlungen gerechtfertigt war, wird im Rahmen der Räumungsklage dann auch geprüft, ob die Anpassung der Vorauszahlungen auf einer inhaltlich korrekten Betriebskostenabrechnung beruht.

Um dies im Vorfeld zu beurteilen, muss der Mieter Einsicht in die Abrechnungsunterlagen nehmen, die der Vermieter zu gewähren hat, da der Mieter ansonsten ein Zurückbehaltungsrecht an den erhöhten Vorauszahlungen geltend machen kann und dann eine auf Zahlungsverzug gestützte Kündigung ausgeschlossen wäre.

Von: RAin und Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Anja Bayer