Neues zur Betriebskostenabrechnung

In mehreren Entscheidungen hat sich der Bundesgerichtshof Ende des Jahres 2014 mit dem Betriebskostenrecht bei Wohnraummietverhältnissen auseinandergesetzt.

Mit diesen Entscheidungen setzt der Bundesgerichtshof seine bisherige Rechtsprechung fort, dass an die formelle Ordnungsgemäßheit der Abrechnung keine übertriebenen Anforderungen zu stellen sind. Um die formelle Wirksamkeit einer Abrechnung zu gewährleisten sind daher lediglich folgende vier Voraussetzungen zu erfüllen:

1. Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten,
2. die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel,
3. die Berechnung des Anteils des Mieters,
4. der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.

Alles Weitere, beispielsweise, die Frage, ob Heiz- oder Wasserkosten aufgrund einer Ablesung oder Schätzung ermittelt wurden oder ob die in der Abrechnung enthaltenen Beträge rechnerisch richtig sind, ist eine Frage der materiellen, also inhaltlichen Richtigkeit.

Die Unterscheidung zwischen formeller und materieller Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung ist deshalb von erheblicher Bedeutung, weil inhaltliche Fehler auch nach Ablauf der 12-Monatsfrist für die Vorlage der Abrechnung gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB korrigiert werden können, während beim Vorliegen formeller Mängel eine Korrektur nach Ablauf der Abrechnungsfrist ausgeschlossen ist und somit eine etwaige Nachforderung von dem Mieter nicht mehr verlangt werden kann.

Das besondere Augenmerk des Vermieters bei der Erstellung einer Abrechnung ist daher auf die formellen Anforderungen zu richten.

In einer seiner Entscheidungen zu den Betriebskosten hat der Bundesgerichtshof darüber hinaus entschieden, dass eine konkludente Erweiterung der Betriebskostenvereinbarung dann angenommen werden kann, wenn der Mieter bislang nicht vereinbarte Kosten, die der Vermieter in die Betriebskostenabrechnung aufnimmt, und die dieser vorher angekündigt hat, bezahlt.

Für Mieter empfiehlt sich daher nach Erhalt einer Betriebskostenabrechnung ein Blick in die im Mietvertrag enthaltene Vereinbarung, um zu prüfen, welche Betriebskosten er überhaupt zu tragen hat.