Miete/ Pacht/ Leasing


Rechtsanwältin Anja Bayer
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Gleich ob Vermieter oder Mieter, Verpächter oder Pächter – wer kennt sie nicht, die Probleme rund um den Miet– oder Pachtvertrag. Unsere Fachanwältin für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht Anja Bayer berät Sie gerne.

Probleme auf Vermieter-/Verpächterseite:

Sie haben eine Wohnung vermietet, eine Halle verpachtet, der Mieter bzw. Pächter befindet sich in Verzug mit seinen Mietzahlungen, der Kaution und/oder Nachzahlungen auf eine Betriebs- oder Nebenkostenabrechnung. Hier gilt es schnell zu reagieren!

Oft reicht keine Mahnung oder Abmahnung, sondern ist eine fristlose Kündigung der effektivste Weg, größere finanzielle Verluste zu vermeiden. Denn die anschließende Klage auf Räumung und Zahlung zur Erlangung eines zwingend erforderlichen Titels, der den Gerichtsvollzieher zur Räumung der Miet- oder Pachträume berechtigt, nimmt regelmäßig mehrere Monate in Anspruch.

Darum gilt es zu klären:

Wie hoch ist der Zahlungsrückstand und wie setzt sich dieser zusammen?
Welche Rückstände berechtigen Sie überhaupt zur fristlosen bzw. ordentlichen fristgerechten Kündigung des Miet- oder Pachtverhältnisses?
Zählen neben Rückständen aus Miete oder Pacht auch Betriebs- und Nebenkostenvorauszahlungen oder – pauschalen, Salden aus Betriebskostenabrechnungen und rückständige Kaution dazu?
Zahlt der Mieter/Pächter die Miete oder Pacht pünktlich zum dritten Werktag des Monats?
Gibt das Verhalten des Mieters oder Pächters Ihnen oder anderen Hausbewohnern gegenüber Anlass zur Beanstandung?
Werden Hausordnung, Kehrwoche, Räum- und Streupflichten eingehalten?
Ist vor Ausspruch einer fristlosen oder ordentlichen fristgerechten Kündigung ggf. eine Abmahnung erforderlich oder kann das Miet- oder Pachtverhältnis von Ihnen sogleich fristlos oder ordentlich fristgerecht gekündigt werden?
Auf welche Formalien müssen Sie achten?
Wie geht es nach Ausspruch der Kündigung weiter, wenn der Mieter/Pächter weder zahlt, noch räumt?
Wie kann Ihr Anspruch auf Mietzahlung, wie Ihr Räumungsanspruch schnellstmöglichst durchgesetzt werden?
Kommt nach Erlangung eines Räumungstitels die sog. „Berliner Räumung“ in Betracht oder muss der Gerichtsvollzieher mit Hilfe einer Spedition räumen?

Sie möchten vermieteten Wohnraum wegen Eigenbedarfs kündigen, weil Sie die Wohnung für Ihren Sohn/Ihre Tochter oder Pflegepersonal für Ihren Vater/Ihre Mutter benötigen oder eine Einliegerwohnung künftig selbst nutzen.
Wir begründen für Sie die Eigenbedarfskündigung so, dass diese auch einer gerichtlichen Überprüfung standhält und berechnen für Sie die Kündigungsfristen korrekt.

Darüber hinaus stellen Sie sich als Vermieter/Verpächter, der für seine vermietete Wohnung seit Jahren eine unveränderte Miete verlangt, die Frage, welche Möglichkeiten einer Mieterhöhung und/oder Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen bestehen.

Wir prüfen für Sie die Möglichkeiten einer Mieterhöhung, umschiffen die formellen Schwierigkeiten eines Mieterhöhungsverlangens, setzen für Sie die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung durch, erhöhen für Sie die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten.

In diesem Zusammenhang sind folgende Punkte zu klären:

Wie hoch ist die ortsübliche Miete?
Existiert für die Gemeinde, in der sich die Wohnung befindet, ein Mietspiegel?
Sind drei vergleichbare Wohnungen bekannt?
Um wie viel kann die Miete auf einmal erhöht werden und wann erneut?
Wie berechnet sich die Mieterhöhung und wann tritt sie in Kraft?
Was ist zu tun, wenn der Mieter/Pächter der Mieterhöhung nicht zustimmt?
Sind hinsichtlich der Betriebskosten Vorauszahlungen oder Pauschalen vereinbart?
Welche Betriebskosten können gegenüber dem Mieter/Pächter überhaupt abgerechnet werden?
Wann müssen Sie als Vermieter/Verpächter abrechnen; gelten Abrechnungsfristen?
Hat der Mieter/Pächter einen Anspruch auf Belegeinsicht oder sogar Überlassung von Abrechnungskopien; gelten Fristen für die Erhebung von Einwänden?

Selbstverständlich helfen wir Ihnen auch weiter, wenn Ihr Mieter/Pächter nach Vertragsende die Miet-/Pachtsache in einem mangelhaften Zustand zurückgelassen hat, setzen die zur Durchsetzung Ihrer Ansprüche erforderlichen Fristen und überwachen Verjährungsfristen.

Probleme auf Mieter-/Pächterseite:

Als Mieter/Pächter haben Sie von Ihrem Vermieter/Verpächter eine Abmahnung, fristlose oder ordentliche fristgerechte Kündigung oder eine Eigenbedarfskündigung erhalten, an deren Rechtmäßigkeit Sie zweifeln. Ihr Vermieter/Verpächter schickt Ihnen eine Betriebskostenabrechnung oder eine Mieterhöhung, in der Wohnung hat sich Schimmel gebildet oder Ihr Vermieter/Verpächter verlangt bei Auszug Schönheitsreparaturen, von denen Sie nicht wissen, ob Sie diese überhaupt durchführen müssen. Ihr Vermieter/Verpächter behauptet nach Ihrem Auszug Mängel, die Sie verursacht haben sollen und zahlt Ihnen die Kaution nicht zurück.

Darum gilt es zu klären:

Liegen die Voraussetzungen für eine fristlose oder ordentliche fristgerechte Kündigung überhaupt vor?
War zuvor eine Abmahnung erforderlich und wann ist diese gerechtfertigt?
Welche Rückstände berechtigen Ihren Vermieter/Verpächter überhaupt zur fristlosen bzw. ordentlichen Kündigung des Miet- oder Pachtverhältnisses?
Zählen neben der Miete oder Pacht auch Betriebs- und Nebenkostenvorauszahlungen oder -pauschalen, Salden aus Betriebskostenabrechnungen und rückständige Kaution dazu?
Wann ist eine Eigenbedarfskündigung überhaupt berechtigt?
Wie lange ist die Kündigungsfrist?
Sind die Formalien eingehalten?
Ist die Betriebskostenabrechnung fristgerecht erfolgt?
Ist diese formell und materiell ordnungsgemäß, enthält diese insbesondere die korrekten Umlageschlüssel, Gesamtkosten und auf Sie entfallende, anteilige Kosten sowie die geleisteten Vorauszahlungen?
Sind die in Ansatz gebrachten Betriebskostenarten überhaupt umlagefähig?
Besteht ein Anspruch auf Einsicht in Belege bzw. Übersendung von Kopien?
Wie hoch ist die ortsübliche Vergleichsmiete?
Wie berechnet sich die Mieterhöhung und wann tritt sie in Kraft?
Ist das Mieterhöhungsgesuch korrekt begründet?
Was sind die Folgen, wenn Sie dem Mieterhöhungsverlangen nicht zustimmen?
Wie ist hingegen vorzugehen, wenn sich in der Wohnung Schimmel gebildet hat oder sich sonstige Mängel zeigen?
Welche Rechte als Mieter/Pächter haben Sie beim Vorliegen von Mängeln in der Wohnung?
Besteht ein Recht auf Mietminderung und wenn ja, in welcher Höhe?
Welche Möglichkeiten gibt es, gerichtlich gegen Ihren Vermieter/Verpächter vorzugehen?
Wer ist beweispflichtig?
Enthält der Mietvertrag wirksame oder starre Klauseln zu Schönheitsreparaturen?
Sind Schönheitsreparaturen bei Mietende fällig?
Existiert ein Übergabeprotokoll und sind darin Mängel vermerkt?
Wann verjähren die Ansprüche Ihres Vermieters/Verpächters?
Wann muss Ihr Vermieter die Kaution zurückzahlen?

Auch hier helfen wir Ihnen mit kompetenter Beratung und Vertretung Ihrer Interessen als Mieter/Pächter gegenüber Ihrem Vermieter/Verpächter.

Dies gilt selbstverständlich auch, wenn Ihnen bereits ein Mahnbescheid, eine Zahlungs- bzw. Räumungsklage Ihres Vermieters/Verpächters zugestellt wurde, bei welchen die gerichtlich gesetzten Fristen unbedingt zu beachten sind.