Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Zigarettengeruchs im Treppenhaus

Der Fall ging bundesweit durch die Medien:

Einem bereits seit 40 Jahren in der Mietwohnung lebenden 75-jährigen Mieter wurde das Mietverhältnis von dessen Vermieterin fristlos gekündigt, weil er ca. 15 Zigaretten am Tag rauche, die Wohnung dennoch nicht hinreichend lüfte, die Aschenbecher nicht leere und es hierdurch zu erheblichen Geruchsbelästigungen im Treppenhaus komme.

Sowohl das erstinstanzliche Amtsgericht Düsseldorf, als auch das Landgericht Düsseldorf als Berufungsinstanz haben die Kündigung der Vermieterin bestätigt und den Beklagten zur Räumung der Wohnung verurteilt.

Nicht so der für Wohnraummietsachen zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs.

Dieser nahm den zu beurteilenden Fall zum Anlass, zunächst klarzustellen, dass ein Mieter grundsätzlich in der gemieteten Wohnung rauchen darf, es sei denn ein Rauchverbot wurde individualvertraglich vereinbart. In vorgegebenen Mietvertragsklauseln enthaltene Rauchverbote sind somit unbeachtlich.

Zwar sei der rauchende Mieter grundsätzlich aufgrund des Gebots der Rücksichtnahme verpflichtet, zumutbare Maßnahmen, wie beispielsweise die Lüftung der Wohnung über Fenster, zu ergreifen, um eine Beeinträchtigung von Mitmietern durch Zigarettenrauch zu vermeiden. Hält sich der Mieter hieran nicht, kann dies eine Störung des Hausfriedens darstellen, insbesondere wenn das Ausmaß der Beeinträchtigungen unerträglich und/oder ein gesundheits-gefährdendes Ausmaß erreicht. Dies sei eine Frage des Einzelfalls. Allein die Tatsache, dass ein Mieter täglich 15 Zigaretten rauche, führe jedoch noch nicht zu einer Verletzung seiner mietvertraglichen Pflichten und einer Störung des Hausfriedens.

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs ist in diesem Zusammenhang auch zu beachten, dass für Zigarettengeruch im Treppenhaus auch andere Ursachen in Betracht kommen können. Es sei nach der Lebenserfahrung nicht wahrscheinlich, dass allein durch das Öffnen der Wohnungstür zum Verlassen und Betreten der Wohnung es im Treppenhaus mehr als nur sporadisch zu Geruchsbelästigungen durch Rauch komme, vielmehr könne dies auch auf Undichtigkeiten der Wohnungstür hinweisen, was dann wiederum zu Lasten der Vermieterin gehe.

Diese Umstände des Einzelfalls seien von den Vorinstanzen nicht berücksichtigt worden. Der Bundesgerichtshof rügt insbesondere die bei den Untergerichten verbreitete Abneigung, Ortstermine abzuhalten, um sich selbst ein Bild von der Situation vor Ort zu verschaffen.

Dies führte zu einer Aufhebung des Urteils und zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zur Entscheidung.