Kein Zugriff des Vermieters auf die Kaution bei Streit um Mietminderung während des Mietverhältnisses

Der Bundesgerichtshof hatte sich jüngst mit einem Fall zu befassen, in welchem der Vermieter einer Wohnung im Streit mit seiner Mieterin um die Berechtigung einer Mietminderung während des laufenden Mietverhältnisses auf die von der Mieterin geleistete Kaution zugriff. Hierbei berief er sich auf eine Klausel im Mietvertrag, wonach sich der Vermieter wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen kann und der Mieter in diesem Fall verpflichtet ist, die Kautionssumme wieder aufzufüllen.

Während des laufenden Mietverhältnisses hält der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 07.05.2014 diesen Zugriff auf die Kaution jedoch für unzulässig, da dies dem Treuhandcharakter der Mietkaution widerspreche.

Die im Mietvertrag getroffene anderslautende Regelung verstößt nach Auffassung des Gerichts gegen die gesetzliche Bestimmung, wonach von den gesetzlichen Kautionsvorschriften, die zu Gunsten des Mieters getroffen sind, nicht zu dessen Nachteil abgewichen werden darf.

Ausdrücklich offen gelassen hat das Gericht die Frage, ob der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses auf die Kaution zurückgreifen darf, wenn Forderungen streitig geblieben sind. In der Praxis wird dies so gehandhabt. Nicht zu entscheiden hatte das Gericht auch die Frage, inwieweit entsprechende Klauseln in anderen Mietverträgen zulässig sind, die keinen Wohnraum betreffen. Dies dürfte jedoch zu bejahen sein.

Rechtsanwältin und Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Anja Bayer