BGH ändert Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturklauseln bei unrenovierter Wohnung und Quotenabgeltungsklauseln

Über Jahrzehnte hinweg hat der BGH Schönheitsreparaturklauseln bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung unter der Maßgabe für wirksam gehalten, dass die Frist zur Durchführung der Schönheitsreparaturen erst ab Übernahme der Wohnung und nicht ab der letzten Renovierung berechnet wird. Von dieser Rechtsprechung hat sich der BGH jetzt abgewandt und in seinem Urteil vom 18.03.2015 entschieden, dass eine formularvertragliche Abwälzung von Schönheitsreparaturen bei unrenoviert oder in einem renovierungsbedürftigen Zustand übergebenen Wohnungen grundsätzlich unwirksam ist.

Etwas anderes kann nach dem Urteil des BGH nur dann gelten, wenn der Vermieter den unrenovierten Zustand durch Zahlung eines Ausgleichsbetrages an den Mieter kompensiert.

Beruft sich der Mieter auf die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel, trägt er die Beweislast dafür, dass die Wohnung bei Übergabe unrenoviert oder renovierungsbedürftig war. Hingegen muss der Vermieter die Ausgleichsleistung nachweisen. Bei nur teilweise renoviert übergebenen Wohnungen, stellt sich die Frage, ob dann die Übertragung der Schönheitsreparaturverpflichtung nur auf die renovierten Teile der Wohnung beschränkt werden kann. Dies hat der Bundesgerichtshof ausdrücklich offen gelassen. In einem weiteren Urteil vom 18.03.2015 hat der Bundesgerichtshof jetzt auch die sog. Quotenabgeltungsklauseln in Wohnraummietverträgen gekippt, mit welchen, je nach Dauer des Mietverhältnisses, bei Mietende noch nicht fällige Schönheitsreparaturen quotal mit einem Geldbetrag abzugelten sind. Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs verlangen solche Klauseln von dem Mieter, dass dieser bei Vertragsschluss eine Einschätzung der auf ihn bei Mietende zukommenden Kostenbelastung vornimmt, die auf mehreren im Vorfeld nicht einschätzbaren Variablen beruht, wie der Dauer des Mietverhältnisses oder der Nutzungsintensität. Dies aber benachteiligt den Mieter unangemessen, weshalb solche Klauseln unwirksam sind.